Απλήρωτα κοινόχρηστα: Πρόστιμα και ποινικές διώξεις – Κτηματολόγιο: Τι αλλάζει στη διαχείριση των πολυκατοικιών

Από την υποχρεωτική ασφάλιση των πολυκατοικιών μέχρι την επιβολή κυρώσεων στους ιδιοκτήτες που δεν καταβάλλουν κοινόχρηστα, το νέο νομοθετικό πλαίσιο για τις κοινόκτητες οικοδομές επιχειρεί να αλλάξει ριζικά τον τρόπο λειτουργίας και διαχείρισής τους. Το προτεινόμενο νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο θα συζητηθεί σήμερα ενώπιον της Επιτροπής Εσωτερικών της Βουλής, μεταφέρει στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) την ευθύνη εγγραφής και εποπτείας των διαχειριστικών επιτροπών, δημιουργεί ειδικό μητρώο, καθιστά υποχρεωτική την ασφάλιση των κοινόκτητων οικοδομών και ενισχύει τα εργαλεία είσπραξης των κοινοχρήστων, ακόμη και με την επιβολή προστίμων και ποινικών κυρώσεων. Στόχος, να αντιμετωπιστούν χρόνιες δυσλειτουργίες στη διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών, να ενισχυθεί η λογοδοσία των διαχειριστικών επιτροπών και να διασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία τους. Απαντώντας σε ερωτήματα των βουλευτών-μελών της Επιτροπής Εσωτερικών, Νικολέττας Κωνσταντίνου και Γιώργου Λυσανδρίτη (ΔΗΣΥ), Εφραίμ Χρίστου (ΑΚΕΛ) και Μιχάλη Παρασκευά (ΑΛΜΑ), το Τμήμα Κτηματολογίου εξηγεί τις βασικές αλλαγές, το εύρος εφαρμογής του προτεινόμενου νομοθετικού πλαισίου και τις υποχρεώσεις που θα προκύψουν για τους ιδιοκτήτες και τις διαχειριστικές επιτροπές. Ειδικότερα: 

1. Ποιες ουσιαστικές αλλαγές εισάγει το νέο νομοθετικό πλαίσιο σε σχέση με το ισχύον καθεστώς; 

Το νομοσχέδιο αντικαθιστά το υφιστάμενο πλαίσιο και δημιουργεί αυτοτελές νομοθετικό πλαίσιο για τις κοινόκτητες οικοδομές. Μεταξύ άλλων:

Δημιουργείται Υπηρεσία Εγγραφής και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών στους ΕΟΑ.

Η νομοθεσία καλύπτει πέραν των εγγεγραμμένων κοινόκτητων οικοδομών και τις οικοδομές οι οποίες αποτελούνται από πέντε και άνω μονάδες και έχουν άδεια οικοδομής, διαίρεσης και πιστοποιητικό της άδειας οικοδομής και δεν έχουν ακόμη προχωρήσει στην έκδοση ξεχωριστών εγγραφών.

Δημιουργείται Μητρώο Κοινόκτητων Οικοδομών και Διαχειριστικών Επιτροπών.

Δίδεται νομική υπόσταση στις Διαχειριστικές Επιτροπές μετά την εγγραφή τους. 

Θεσπίζεται υποχρεωτική ασφάλιση κοινόκτητων οικοδομών.

Ενισχύονται οι μηχανισμοί είσπραξης κοινοχρήστων.

Καθιερώνεται πιστοποιητικό εξόφλησης κοινοχρήστων για μεταβιβάσεις και μισθώσεις.

2. Πόσες κοινόκτητες οικοδομές θα καλύπτει το νέο νομοθετικό πλαίσιο; 

Το προτεινόμενο νομοσχέδιο εφαρμόζεται στις ακόλουθες κατηγορίες κοινόκτητων οικοδομών:

Εγγεγραμμένες Κοινόκτητες Οικοδομές. Αφορούν κτήρια ή οριζόντια διαχωρισμένες αναπτύξεις που αποτελούνται από πέντε ή περισσότερες μονάδες. Οι εν λόγω αναπτύξεις ανέρχονται περίπου σε 14.208.  

Οικοδομές που δεν έχουν ακόμη εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο αλλά διαθέτουν άδεια οικοδομής, άδεια διαίρεσης και πιστοποιητικό έγκρισης νοουμένου ότι αποτελούνται από πέντε ή περισσότερες μονάδες. Οι αναπτύξεις αυτές ανέρχονται περίπου σε 6.711. 

Το πεδίο εφαρμογής του νομοσχεδίου είναι ιδιαίτερα ευρύ και καλύπτει τόσο τις υφιστάμενες εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές όσο και σημαντικό αριθμό αναπτύξεων για τις οποίες δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί η διαδικασία εγγραφής στο Κτηματικό Μητρώο ή η έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Με την εφαρμογή του νομοσχεδίου εκτιμάται ότι θα ρυθμιστεί η λειτουργία και διαχείριση της συντριπτικής πλειοψηφίας των κοινόκτητων αναπτύξεων στην Κύπρο.

3. Πώς θα καθορίζονται τα τέλη εγγραφής και εποπτείας των διαχειριστικών επιτροπών, καθώς και τα κοινόχρηστα;

Υπάρχουν δύο διαφορετικές κατηγορίες:

Τέλη προς τους ΕΟΑ για την εγγραφή και την εποπτεία των διαχειριστικών επιτροπών. Θα καθοριστούν από τους ΕΟΑ ώστε να είναι ανταποδοτικά. 

Κοινόχρηστα. Καθορίζονται από τις διαχειριστικές επιτροπές με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Για μεικτές αναπτύξεις μπορεί να λαμβάνονται υπόψη και άλλα κριτήρια, όπως η χρήση, η επιβάρυνση και η οχληρία που προκαλεί κάθε μονάδα.

4. Πόσο αποτελεσματικά αντιμετωπίζει το νέο νομοθετικό πλαίσιο το πρόβλημα της είσπραξης οφειλών από κοινόχρηστα; 

Το προτεινόμενο νομοσχέδιο ενισχύει σημαντικά το υφιστάμενο πλαίσιο αναφορικά με την είσπραξη των κοινόχρηστων οφειλών, εισάγοντας σειρά μηχανισμών που δεν προβλέπονται ή δεν ρυθμίζονται επαρκώς από το ισχύον καθεστώς. Συγκεκριμένα, προβλέπονται τα εξής:

Δικαίωμα δικαστικής διεκδίκησης των οφειλών από τη Διαχειριστική Επιτροπή μέσω αγωγής ή διαμεσολάβησης.

Δυνατότητα εγγραφής εμπράγματου βάρους επί της ακίνητης ιδιοκτησίας του οφειλέτη μετά από έκδοση δικαστικής απόφασης.

Σε περίπτωση καταχώρισης αγωγής από τη Διαχειριστική Επιτροπή εναντίον ιδιοκτήτη για σκοπούς είσπραξης οφειλών σε σχέση με κοινόχρηστα, η υπεράσπιση του ιδιοκτήτη γίνεται δεκτή από τον Πρωτοκολλητή μόνο σε περίπτωση που αυτή συνοδεύεται από απόδειξη ότι έχει κατατεθεί στο δικαστήριο το οφειλόμενο στην αγωγή ποσό ή απόδειξη είσπραξης του ποσού από τη Διαχειριστική Επιτροπή.

Έκδοση πιστοποιητικού εξόφλησης κοινοχρήστων, το οποίο θα απαιτείται για σκοπούς μεταβίβασης, αποξένωσης ή εγγραφής μίσθωσης μονάδας.  

Στέρηση του δικαιώματος ψήφου και του δικαιώματος εκλογής στη Διαχειριστική Επιτροπή για ιδιοκτήτες που δεν έχουν εξοφλήσει τις οφειλές τους.

Δυνατότητα επιβολής περιορισμών στη χρήση συγκεκριμένων κοινόχρηστων διευκολύνσεων, χωρίς να επηρεάζεται η πρόσβαση στη μονάδα.

Δυνατότητα επιβολής χρηματικού προστίμου σε ιδιοκτήτη που αρνείται ή αμελεί να καταβάλει τα κοινόχρηστα.

Ποινικές κυρώσεις σε περιπτώσεις μη καταβολής κοινοχρήστων πέραν των 60 ημερών από την ειδοποίηση.

Όπως επισημαίνει στην απάντησή του το Τμήμα Κτηματολογίου, το νομοσχέδιο ενισχύει ουσιαστικά τις δυνατότητες των διαχειριστικών επιτροπών για αποτελεσματική είσπραξη των κοινόχρηστων οφειλών και αντιμετωπίζει ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που παρατηρούνται σήμερα στη λειτουργία των κοινόκτητων οικοδομών.

5. Θα προβλέπεται ταχεία δικαστική διαδικασία για την είσπραξη οφειλών από απλήρωτα κοινόχρηστα;                 

Το Τμήμα Κτηματολογίου αναγνωρίζει ότι η χρονική διάρκεια των δικαστικών διαδικασιών αποτελεί διαχρονική πρόκληση στην είσπραξη των κοινόχρηστων οφειλών. Για τον λόγο αυτό, το νομοσχέδιο ενισχύει σημαντικά τα διαθέσιμα εργαλεία είσπραξης μέσω του δικαιώματος δικαστικής διεκδίκησης των οφειλών, της διαμεσολάβησης, της δυνατότητας εγγραφής εμπράγματου βάρους, της απαίτησης προσκόμισης πιστοποιητικού εξόφλησης κοινοχρήστων σε συγκεκριμένες περιπτώσεις και της στέρησης ορισμένων δικαιωμάτων από τους οφειλέτες.

Σε σχέση με την εισήγηση για καθιέρωση ταχύτερης δικαστικής διαδικασίας, το θέμα αποτελεί ζήτημα δικαστικής διαδικασίας και νομοθετικής πολιτικής, το οποίο δύναται να εξεταστεί περαιτέρω στο πλαίσιο της κοινοβουλευτικής συζήτησης του νομοσχεδίου.

6. Γιατί τα μέλη των διαχειριστικών επιτροπών πρέπει να είναι ιδιοκτήτες;

Η φιλοσοφία της διάταξης είναι ότι τα πρόσωπα που λαμβάνουν αποφάσεις για τη διαχείριση και τις οικονομικές υποχρεώσεις της οικοδομής πρέπει να έχουν άμεσο ιδιοκτησιακό συμφέρον στην ανάπτυξη.

7. Ποιες εναλλακτικές λύσεις εξετάζει το Υπουργείο Εσωτερικών σε περίπτωση που οι ΕΟΑ αδυνατούν να αναλάβουν την εφαρμογή της νέας νομοθεσίας;

Το νομοσχέδιο έχει δομηθεί στη βάση ότι οι ΕΟΑ αποτελούν τον αρμόδιο φορέα για την άσκηση των σχετικών αρμοδιοτήτων και τη λειτουργία της Υπηρεσίας Εγγραφής και Εποπτείας των Διαχειριστικών Επιτροπών. Κατά τη διάρκεια των διαβουλεύσεων, όλοι οι ΕΟΑ πλην του ΕΟΑ Αμμοχώστου, αποδέχθηκαν κατ' αρχήν τη μεταφορά της αρμοδιότητας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το νομοσχέδιο δεν προβλέπει εναλλακτικό φορέα για την άσκηση της συγκεκριμένης αρμοδιότητας.