Αναδιάρθρωση δανείου: Τι πρέπει να κάνει ο δανειολήπτης - Η διαδικασία και τα λάθη που πρέπει να αποφευχθούν

Για έναν δανειολήπτη που δυσκολεύεται να εξυπηρετήσει το δάνειό του, η αδυναμία πληρωμής δεν σημαίνει αυτομάτως ότι θα χάσει το ακίνητό του. Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει μια σειρά από στάδια, με βασικό στόχο να δοθεί χρόνος για εξεύρεση λύσης και, όπου είναι εφικτό, για αναδιάρθρωση της οφειλής.

Το κρίσιμο στοιχείο, ωστόσο, είναι η στάση του ίδιου του δανειολήπτη. Η έγκαιρη επικοινωνία, η ειλικρινής παρουσίαση της οικονομικής του κατάστασης και η συνεργασία με τον δανειστή μπορούν να κάνουν τη διαφορά. Τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας δείχνουν ότι σημαντικό μέρος των υποθέσεων που μπαίνουν στη διαδικασία των ειδοποιήσεων δεν καταλήγει σε πλειστηριασμό. Περίπου το 30% των υποθέσεων διευθετήθηκε συναινετικά, ενώ ένα ακόμη 5% βρισκόταν σε ενεργές διαπραγματεύσεις την περίοδο Ιανουαρίου 2022 – Μαρτίου 2026. Η χειρότερη στρατηγική είναι η αδράνεια.

Τι πρέπει, λοιπόν, να κάνει ένας δανειολήπτης όταν βλέπει ότι δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του; Πώς ζητά αναδιάρθρωση, ποια είναι τα περιθώρια που έχει και τι δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να κάνει; Ο «Π» δίνει απαντήσεις σε μια σειρά εύλογων ερωτήσεων, αντλώντας πληροφόρηση από την ανάλυση στο The CBC Blog της Κεντρικής Τράπεζας, με τίτλο «Το Νομοθετικό Πλαίσιο των Εκποιήσεων στην Κύπρο: Μηχανισμός Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας», της Μαριάννας Χριστοφόρου (με συνεισφορά των Μ. Πλατρίτου και Χ. Ξενοφώντος).

-Τι πρέπει να κάνει ο δανειολήπτης που δυσκολεύεται να πληρώσει;

Το πρώτο και σημαντικότερο βήμα είναι να μην αποφεύγει την επικοινωνία με τον δανειστή. Ο δανειολήπτης που αντιμετωπίζει πρόβλημα στην εξυπηρέτηση του δανείου του θα πρέπει να επικοινωνήσει έγκαιρα με την τράπεζα ή την εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων και να επιδιώξει την εξεύρεση λύσης πριν η κατάσταση οδηγηθεί σε προχωρημένο στάδιο.

Η λογική του πλαισίου είναι ακριβώς αυτή: να εξετάζεται η οικονομική κατάσταση και η βιωσιμότητα του δανειολήπτη και να διερευνώνται οι ρεαλιστικές επιλογές αναδιάρθρωσης πριν από την εκποίηση.

Πόσο σημαντικό είναι να είναι ειλικρινής ο δανειολήπτης;

Είναι καθοριστικό. Η αναδιάρθρωση βασίζεται στην αξιολόγηση της πραγματικής οικονομικής δυνατότητας του δανειολήπτη. Επομένως, ο δανειολήπτης πρέπει να παρουσιάζει την πραγματική του οικονομική εικόνα και να συνεργάζεται με τον δανειστή στη διαδικασία αξιολόγησης.

Αυτό σημαίνει, πρακτικά, ότι δεν πρέπει να αποκρύπτει εισοδήματα, περιουσιακά στοιχεία ή άλλες υποχρεώσεις, ούτε να παρουσιάζει μια τεχνητά διαφορετική εικόνα της οικονομικής του κατάστασης. Στόχος δεν είναι να εμφανιστεί ότι μπορεί να πληρώνει περισσότερο από όσο πραγματικά μπορεί, αλλά να διαμορφωθεί μια ρεαλιστική και βιώσιμη λύση.

Η ίδια η φιλοσοφία του πλαισίου στηρίζεται στην αντιμετώπιση της πραγματικής αδυναμίας πληρωμής, χωρίς να δημιουργούνται κίνητρα για στρατηγική αθέτηση υποχρεώσεων.

Γιατί είναι τόσο σημαντική η συνεργασία;

Επειδή χωρίς συνεργασία είναι δύσκολο να αξιολογηθεί η πραγματική δυνατότητα αποπληρωμής και να βρεθεί συναινετική λύση.

Ο δανειολήπτης δεν πρέπει να περιμένει μέχρι να λάβει την τελευταία ειδοποίηση για να κινηθεί. Η αποφυγή επικοινωνίας, η μη ανταπόκριση στις επιστολές ή η παράλειψη υποβολής πρότασης αναδιάρθρωσης περιορίζουν τα περιθώρια χειρισμού της υπόθεσης.

Τα στοιχεία της ΚΤΚ είναι ενδεικτικά. Η διαφορά ανάμεσα στον αριθμό των αρχικών ειδοποιήσεων και των ειδοποιήσεων που οδηγούν στον πλειστηριασμό, δείχνει ότι πολλές υποθέσεις είτε ρυθμίζονται συναινετικά είτε καθυστερούν λόγω διαπραγματεύσεων, νομικών ενεργειών ή άλλων διαδικαστικών παραγόντων.

Τι πρέπει να κάνει ο δανειολήπτης όταν λάβει την πρώτη ειδοποίηση στη διαδικασία της εκποίησης;

Να μην την αγνοήσει. Η επιστολή Τύπου «Θ» αποστέλλεται όταν ο οφειλέτης βρίσκεται σε καθυστέρηση πέραν των 120 ημερών. Περιλαμβάνει το ποσό της καθυστέρησης, το συνολικό υπόλοιπο, τους τόκους και τις χρεώσεις, τη νομική βάση της απαίτησης, την προθεσμία συμμόρφωσης, αλλά και πληροφορίες για δυνατότητα αναδιάρθρωσης ή επικοινωνίας με τον δανειστή.

Άρα, η επιστολή «Θ» δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται απλώς ως προειδοποίηση για εκποίηση. Είναι και ένα σαφές σήμα ότι ο δανειολήπτης πρέπει να κινηθεί άμεσα.

Και αν δεν ανταποκριθεί;

Ακολουθεί η επιστολή Τύπου «Ι». Αυτή αποστέλλεται όταν ο οφειλέτης δεν έχει ανταποκριθεί στην «Θ» και του δίνεται νέα προθεσμία για τακτοποίηση ή υποβολή πρότασης αναδιάρθρωσης. Παράλληλα, ενημερώνεται για το δικαίωμά του να υποβάλει παράπονο στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο.

Εάν συνεχιστεί η μη ανταπόκριση, ακολουθεί η επιστολή Τύπου «ΙΑ», η οποία προειδοποιεί ότι ο δανειστής προτίθεται να προχωρήσει στο επόμενο στάδιο της διαδικασίας εκποίησης.

Άρα, ποιο είναι το βασικό μήνυμα προς τον δανειολήπτη;

Να μην κρύβεσαι από το πρόβλημα. Ο δανειολήπτης που έχει πραγματική δυσκολία πληρωμής έχει περισσότερες πιθανότητες να οδηγηθεί σε συναινετική λύση εάν:

επικοινωνήσει έγκαιρα με τον δανειστή,

ανταποκρίνεται στις επιστολές και στις προθεσμίες,

παρουσιάσει με ειλικρίνεια την οικονομική του κατάσταση,

συνεργαστεί στη διαδικασία αξιολόγησης,

υποβάλει ρεαλιστική πρόταση αποπληρωμής,

τηρήσει τη συμφωνία που θα επιτευχθεί.

Η ειλικρίνεια και η συνεργασία δεν είναι τυπικές υποχρεώσεις χωρίς πρακτική σημασία. Είναι βασικά στοιχεία για να μπορέσει ο δανειστής να αξιολογήσει τη βιωσιμότητα του δανειολήπτη και να εξετάσει μια πραγματική λύση.

Υπάρχει πράγματι περιθώριο για συμφωνία;

Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι υπάρχει. Από τον Ιανουάριο του 2022 μέχρι τον Μάρτιο του 2026, περίπου 30% των περιπτώσεων στις οποίες είχε σταλεί ή επιδοθεί ειδοποίηση εκποίησης κατέληξαν σε συναινετική ρύθμιση, ενώ περίπου 5% βρίσκονταν σε ενεργές διαπραγματεύσεις. Η συνολική αγοραία αξία των ενυπόθηκων ακινήτων που διευθετήθηκαν μέσω τέτοιων συμφωνιών ανήλθε σε περίπου €2,3 δισ.

Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο στοιχείο για τον δανειολήπτη. Η αποστολή ειδοποίησης εκποίησης δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι το ακίνητο θα καταλήξει στον πλειστηριασμό. Η διαδικασία μπορεί να οδηγήσει σε αναδιάρθρωση ή άλλη συναινετική διευθέτηση.

Τι γίνεται αν ο δανειολήπτης διαφωνεί με το ποσό που ζητείται;

Υπάρχουν θεσμοθετημένες δυνατότητες αμφισβήτησης. Ο δανειολήπτης μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να προσφύγει στη δικαιοσύνη ή στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο. Η δικαστική προσφυγή, όμως, δεν αναστέλλει αυτομάτως τη διαδικασία εκποίησης, εκτός εάν υπάρξει σχετική δικαστική απόφαση. Για επιλέξιμους οφειλέτες υπάρχει, επίσης, ειδική δυνατότητα προσφυγής στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο για επιβεβαίωση του απαιτητού ποσού στο στάδιο της επιστολής «Ι» ή «ΙΑ».

Ποιος θεωρείται «επιλέξιμος οφειλέτης» για αυτή τη συγκεκριμένη προστασία;

Επιλέξιμος οφειλέτης είναι ενυπόθηκος οφειλέτης με κύρια κατοικία αγοραίας αξίας μέχρι €350.000.

Τι συμβαίνει αν επιτευχθεί αναδιάρθρωση;

Η συμφωνία πρέπει να τηρείται. Η συναινετική ρύθμιση μπορεί να αφορά αναδιάρθρωση ή άλλη συμφωνία αποπληρωμής χρέους, περιλαμβανομένης, όπως αναφέρεται στο έγγραφο, της ανταλλαγής ακινήτου έναντι χρέους. Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τους όρους της συμφωνίας, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να συνεχίσει τη διαδικασία εκποίησης. Δηλαδή, η αναδιάρθρωση δεν είναι απλώς μια παράταση χρόνου. Είναι συμφωνία που πρέπει να μπορεί ο δανειολήπτης να τηρήσει.

Και αν δεν μπορεί να εξυπηρετήσει τη νέα ρύθμιση;

Τότε χρειάζεται να εξετάσει εγκαίρως και τις διαθέσιμες διαδικασίες αφερεγγυότητας. Το πλαίσιο προβλέπει τη δυνατότητα προσφυγής σε αδειοδοτημένο σύμβουλο Αφερεγγυότητας, ανεξάρτητα από τη διαδικασία ενώπιον του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου.

Σημείωση: Οι προθεσμίες και τα διαθέσιμα ένδικα ή εξωδικαστικά μέσα πρέπει να εξετάζονται εξατομικευμένα.