Οι προσπάθειες για τη μεταρρύθμιση του τομέα της αδειοδότησης στις οικοδομές ξεκίνησαν από το Υπουργείο Εσωτερικών, τον Οκτώβριο του 2023, με την εφαρμογή περισσότερων από 20 μέτρων που απλοποίησαν σημαντικά τη διαδικασία έκδοσης αδειών και περιόρισαν αισθητά τον χρόνο αναμονής. Η μεταρρύθμιση θα ολοκληρωθεί με την εφαρμογή του θεσμού του ελεγκτή δόμησης. Προς αυτή την κατεύθυνση, το Υπουργείο Εσωτερικών έθεσε σε δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο, το οποίο προβλέπει τη διενέργεια επιτόπιων ελέγχων σε προκαθορισμένα στάδια ανέγερσης των οικοδομών. Στόχος, η διασφάλιση της συμμόρφωσης των έργων με τις εκδοθείσες πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες, καθώς και με τις ισχύουσες νομοθετικές πρόνοιες.
Οι έλεγχοι θα διενεργούνται για λογαριασμό της αρμόδιας αρχής, δηλαδή των ΕΟΑ από ιδιώτες μελετητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο Ελεγκτών Δόμησης, το οποίο θα τηρεί το ΕΤΕΚ. Για τον σκοπό αυτό θα καταρτιστεί κατάλογος διαπιστευμένων ιδιωτών μελετητών, οι οποίοι θα μπορούν να αξιοποιούνται από τους ΕΟΑ για τη διενέργεια των ελέγχων. Οι έλεγχοι θα γίνονται σε υπό ανέγερση αναπτύξεις κατόπιν ηλεκτρονικής κλήρωσης.
Οι ελεγκτές δόμησης
Οι ελεγκτές δόμησης θα είναι αρχιτέκτονες, ηλεκτρολόγοι μηχανικοί, μηχανολόγοι μηχανικοί και πολιτικοί μηχανικοί, οι οποίοι θα αναλαμβάνουν τον έλεγχο των έργων που εκπονούν συνάδελφοί τους. Στο πλαίσιο των καθηκόντων τους θα διενεργούν τις προβλεπόμενες επιτόπιες αυτοψίες και θα ελέγχουν κατά πόσον οι εργασίες εκτελούνται σύμφωνα με τις μελέτες βάσει των οποίων εκδόθηκαν οι πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες.
Οι έλεγχοι θα πραγματοποιούνται σε προκαθορισμένα στάδια υλοποίησης κάθε έργου, ώστε να διασφαλίζεται η ολοκλήρωσή του σύμφωνα με τις ισχύουσες νομοθετικές και κανονιστικές πρόνοιες. Με τον τρόπο αυτό θα καθίσταται δυνατός ο έγκαιρος εντοπισμός τυχόν πολεοδομικών και οικοδομικών παραβάσεων, προτού αυτές εξελιχθούν σε σοβαρές αποκλίσεις από τις εγκεκριμένες άδειες.
Σε περίπτωση διαπίστωσης αυθαίρετων κατασκευών, οι οικοδομικές εργασίες θα διακόπτονται μέχρι την αποκατάσταση της νομιμότητας. Με την ολοκλήρωση των ελέγχων, οι ελεγκτές δόμησης θα εκδίδουν Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής, το οποίο θα αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τη σύνδεση της οικοδομής με τα δίκτυα κοινής ωφελείας, όπως η ηλεκτροδότηση και η υδροδότηση. Οι ελεγκτές δόμησης θα εναλλάσσονται, με στόχο την αποτροπή προσυνεννόησης ή συγκάλυψης αυθαίρετων κατασκευών.
Στην περίπτωση μεγάλων αναπτύξεων, οι τελικοί έλεγχοι θα διενεργούνται από ομάδα ελεγκτών δόμησης. Πέραν του αρχιτέκτονα και του πολιτικού μηχανικού, στην ομάδα θα συμμετέχουν ηλεκτρολόγος μηχανικός και μηχανολόγος μηχανικός, προκειμένου να διασφαλίζεται ο ολοκληρωμένος έλεγχος όλων των πτυχών του έργου.
Θα ελέγχονται και οι ελεγκτές
Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι ελεγκτής δόμησης εκτελεί πλημμελώς τα καθήκοντά του, θα διαγράφεται αυτοδικαίως από το μητρώο και θα παραπέμπεται στο ΕΤΕΚ για να ελεχθεί πειθαρχικά, με πιθανό αποτέλεσμα την απώλεια της άδειας άσκησης επαγγέλματος. Στο πλαίσιο αυτό θα λειτουργεί μηχανισμός εποπτείας από τους ΕΟΑ, μέσω του οποίου θα αξιολογείται και θα ελέγχεται το έργο των ελεγκτών δόμησης.
Συμφέροντα
Οι ελεγκτές δόμησης θα υποχρεούνται πριν από τη διενέργεια ελέγχων σε υπό ανέγερση οικοδομές, να δηλώνουν εγγράφως ότι δεν υφίσταται επαγγελματικό ασυμβίβαστο ή σύγκρουση συμφέροντος, είτε με τους ιδιοκτήτες, είτε με τους εργολάβους/μελετητές, είτε με τους αρμόδιους λειτουργούς των ΕΟΑ, οι οποίοι λειτουργούν ως πολεοδομικές αρχές. Συναφώς, θα συμπληρώνεται σχετικό έντυπο, στο οποίο θα βεβαιώνεται ρητά από τους ελεγκτές δόμησης ότι δεν συντρέχει καμία περίπτωση σύγκρουσης συμφέροντος.
Τι θα αφορούν οι έλεγχοι
Σε ό,τι αφορά το πεδίο εφαρμογής των ελεγκτών δόμησης και την κατηγοριοποίηση των αναπτύξεων, προβλέπονται τα ακόλουθα:
Κατηγορία Α: Οι αναπτύξεις που εμπίπτουν στην κατηγορία αυτή, μέχρι και τη διπλοκατοικία, θα ελέγχονται από λειτουργούς των ΕΟΑ. Ο έλεγχος θα διενεργείται μετά τη θεμελίωση της οικοδομής, σε δειγματοληπτική βάση, και θα αφορά τουλάχιστον το 15% των εκδοθεισών αδειών οικοδομής.
Κατηγορία Β: Αφορά οικιστικές αναπτύξεις με τρεις ή τέσσερις μονάδες κατοικίας, έως 12 κατοικίες σε σειρά και έως 20 διαμερίσματα σε πολυκατοικία, οι οποίες εμπίπτουν στην αυτόματη διαδικασία αδειοδότησης. Η αρμοδιότητα ελέγχου ανατίθεται στους ελεγκτές δόμησης.
Προβλέπεται αρχικός έλεγχος μετά τη θεμελίωση της οικοδομής, ενδιάμεσος έλεγχος και τελικός έλεγχος με την ολοκλήρωση του έργου. Οι έλεγχοι θα διενεργούνται σε δειγματοληπτική βάση. Για κάθε απαιτούμενο στάδιο οικοδομικού ελέγχου από ελεγκτή δόμησης θα διενεργείται δειγματοληπτικός έλεγχος, σε ποσοστό τουλάχιστον 25%. Το εν λόγω ποσοστό αφορά τον αριθμό των ελέγχων που θα διενεργούνται σε κάθε στάδιο και όχι τον αριθμό των οικοδομών που θα ελέγχονται. Με τη ρύθμιση αυτή επιτυγχάνεται ευρύτερη κάλυψη των αναπτύξεων που θα υπόκεινται σε οικοδομικό έλεγχο έως και 75% των οικοδομών, σε περίπτωση ενός ελέγχου ανά οικοδομή. Παράλληλα, διασφαλίζεται η απρόβλεπτη επιλογή ελέγχου σε οποιοδήποτε στάδιο ανέγερσης μιας οικοδομής - ενδεχομένως και σε περισσότερα του ενός στάδια για την ίδια οικοδομή - καθώς σε κάθε στάδιο όλες οι οικοδομές θα συμμετέχουν σε ηλεκτρονική κλήρωση. Ως εκ τούτου, δεν θα είναι γνωστό στον ιδιοκτήτη ή στον επιβλέποντα μηχανικό εάν η οικοδομή θα επιλεγεί εκ νέου για έλεγχο στο επόμενο στάδιο.
Κατηγορία Γ1: Αφορά μεγαλύτερες και πιο σύνθετες αναπτύξεις, όπως οικιστικές αναπτύξεις μεγαλύτερες της κατηγορίας Β, γραφειακές, εμπορικές και τουριστικές αναπτύξεις, καθώς και μεικτές αναπτύξεις μέχρι 1.500 τ.μ., κτήρια αναψυχής και ψυχαγωγίας μέχρι 1.000 τ.μ. κ.ά., για τις οποίες έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής με βάση τη συνήθη διαδικασία αδειοδότησης. Η αρμοδιότητα ελέγχου ανατίθεται στους ελεγκτές δόμησης. Οι έλεγχοι, οι οποίοι περιλαμβάνουν αρχικό, ενδιάμεσο και τελικό στάδιο, θα διενεργούνται υποχρεωτικά σε όλα τα στάδια ανέγερσης.
Κατηγορία Γ2: Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται αναπτύξεις αυξημένης κλίμακας ή/και σημασίας, όπως εκπαιδευτήρια, νοσοκομεία, θέατρα, μουσεία, εμπορικές, τουριστικές και μεικτές αναπτύξεις άνω των 1.500 τ.μ., καθώς και κτήρια αναψυχής και ψυχαγωγίας άνω των 1.000 τ.μ. Ο αρχικός και ο ενδιάμεσος έλεγχος θα διενεργούνται από ελεγκτή δόμησης (αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό), ενώ ο τελικός έλεγχος θα πραγματοποιείται από ομάδα ελεγκτών δόμησης, στην οποία θα συμμετέχουν και ηλεκτρολόγος μηχανικός, όπως και μηχανολόγος μηχανικός. Οι έλεγχοι θα διενεργούνται υποχρεωτικά σε όλα τα στάδια ανέγερσης.
Πόσο θα κoστίζουν οι έλεγχοι
Τα δικαιώματα για τη διενέργεια οικοδομικού ελέγχου θα καταβάλλονται στους ΕΟΑ κατά την υποβολή των αιτήσεων για την έκδοση των αδειών. Το ύψος των δικαιωμάτων για τη διενέργεια οικοδομικού ελέγχου από κάθε ελεγκτή δόμησης καθορίζεται στο προτεινόμενο νομοσχέδιο, ανά στάδιο ελέγχου, ως εξής:
Αρχικός έλεγχος: Νέα κτήρια/προσθήκες/μετατροπές σε υφιστάμενη ανάπτυξη έως 250 τ.μ. - €200, από 251 έως 500 τ.μ. - €300, από 501 έως 1.000 τ.μ. - €400 και άνω των 1.000 τ.μ. - €400 + €0,40 ανά τ.μ. πέραν των 1.000 τ.μ., με ανώτατο όριο τα €500.
Ενδιάμεσος έλεγχος: Τα δικαιώματα που θα εισπράττονται απο τους ΕΟΑ θα είναι τα ίδια με εκείνα που καταβάλλονται στον αρχικό έλεγχο, με τη διαφορά ότι για αναπτύξεις άνω των 1.000 τ.μ. καθορίζεται ανώτατο όριο δικαιωμάτων μέχρι €800.
Τελικός έλεγχος: Έως 250 τ.μ. - €250, από 251 έως 500 τ.μ. - €400, από 501 έως 1.000 τ.μ. - €600 και άνω των 1.000 τ.μ. - €600 + €0,40 ανά τ.μ. πέραν των 1.000 τ.μ., με μέγιστο ποσό τα €1.000.
Για τις περιπτώσεις αναπτύξεων που απαιτείται η διενέργεια οικοδομικού ελέγχου από ομάδα ελεγκτών δόμησης, το ποσό που θα καταβάλλεται για κάθε στάδιο ελέγχου θα είναι ανάλογο του αριθμού των ελεγκτών δόμησης που θα απαιτούνται για τη διενέργεια του οικοδομικού ελέγχου.
Σύμφωνα με το προτεινόμενο νομοσχέδιο, η αμοιβή κάθε ελεγκτή δόμησης για κάθε στάδιο οικοδομικού ελέγχου που διενεργεί, θα είναι ίση με το ύψος των δικαιωμάτων που αντιστοιχούν στη συγκεκριμένη ανάπτυξη στην οποία πραγματοποιείται ο έλεγχος.
