Μια διαφορετική Λευκωσία, πιο συμπαγή, με περισσότερο πράσινο, καλύτερες δημόσιες συγκοινωνίες και μεγαλύτερη αξιοποίηση της γης που βρίσκεται ήδη μέσα στον αστικό ιστό, περιγράφουν οι απόψεις των δημοτών που καταγράφηκαν στις δύο δημόσιες διαβουλεύσεις για την αναθεώρηση του Τοπικού Σχεδίου της πρωτεύουσας. Οι εισηγήσεις που συγκέντρωσε ο Δήμος Λευκωσίας δεν αποτελούν αποφάσεις, ούτε δεσμεύουν τους μελετητές που θα ετοιμάσουν το νέο σχέδιο, ωστόσο δίνουν σαφή εικόνα για τα ζητήματα που απασχολούν όσους συμμετείχαν στη διαδικασία. Πού και πώς πρέπει να αναπτυχθεί η πόλη; Τι θα γίνει με τις μεγάλες ανενεργές εκτάσεις, πόσο χώρο θα έχει το αυτοκίνητο; Πώς μπορούν να ενισχυθούν οι δημόσιες μεταφορές και με ποιον τρόπο μπορεί να προστατευθεί η ταυτότητα των γειτονιών;
Το ενδιαφέρον εστιάζεται στην καλύτερη αξιοποίηση του χώρου που υπάρχει ήδη, την ώρα που η συζήτηση δεν φαίνεται να κινείται προς μια γενικευμένη επέκταση της πόλης, αλλά προς ένα μοντέλο πιο πυκνό και λειτουργικό, με περισσότερες χρήσεις κοντά στην κατοικία και λιγότερες καθημερινές μετακινήσεις σε μεγάλες αποστάσεις. Πρόκειται για επιλογές που επηρεάζουν άμεσα την καθημερινότητα των Λευκωσιατών, από το πόσο μακριά βρίσκεται μια υπηρεσία ή στάση λεωφορείου, μέχρι το αν μια γειτονιά μπορεί να διατηρήσει κατοίκους, εμπορική ζωή και δημόσιο χώρο χωρίς να εξαρτάται σχεδόν αποκλειστικά από το ιδιωτικό αυτοκίνητο.
Η Λευκωσία που αλλάζει
Η αναθεώρηση του Τοπικού Σχεδίου αποκτά ιδιαίτερη σημασία αν συνυπολογιστεί ότι το ισχύον Τοπικό Σχέδιο Λευκωσίας του 2018 αποτελεί ουσιαστικά επαναδημοσίευση εκείνου του 2012, το οποίο στηρίχθηκε σε στοιχεία της περιόδου 2001-2010. Με απλά λόγια, μεγάλο μέρος του σημερινού πολεοδομικού πλαισίου βασίζεται σε δεδομένα μιας άλλης Λευκωσίας, αφού στο διάστημα που πέρασε η πόλη άλλαξε. Μεταβλήθηκε ο πληθυσμός, αυξήθηκε ο αριθμός των κατοικιών, ενισχύθηκε σημαντικά η πανεπιστημιακή παρουσία και μαζί της η ζήτηση για φοιτητική στέγη. Άλλαξαν, επίσης, οι πιέσεις στο οδικό δίκτυο -με το κυκλοφοριακό να προκαλεί καθημερινά πονοκέφαλο σε δημότες και αρμοδίους- οι εμπορικές δραστηριότητες και οι απαιτήσεις για δημόσιο χώρο, πράσινο και λειτουργικότερες μετακινήσεις.
Παρότι η νομοθεσία προβλέπει αναθεώρηση των Τοπικών Σχεδίων ανά πενταετία, η διαδικασία που βρίσκεται σήμερα σε εξέλιξη άργησε. Το γεωγραφικό πεδίο του νέου σχεδίου σχεδόν διπλασιάζεται και από 172,7 τετραγωνικά χιλιόμετρα που καλύπτει το ισχύον σχέδιο, το νέο όριο φτάνει τα 361,2 τετραγωνικά χιλιόμετρα. Η διαδικασία άρχισε τον Οκτώβριο του 2025 και, με βάση τον υφιστάμενο προγραμματισμό, η δημοσίευση του νέου Τοπικού Σχεδίου αναμένεται στις αρχές ή στα μέσα του 2028.
Χωράει πολύ περισσότερους
Ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία στη συζήτηση αφορά τη χωρητικότητα των υφιστάμενων οικιστικών ζωνών. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα δεδομένα, μπορούν θεωρητικά να φιλοξενήσουν 349.244 κατοίκους, αριθμό 3,1 φορές μεγαλύτερο από τους 111.433 κατοίκους που καταγράφηκαν το 2021. Το στοιχείο αυτό επαναφέρει ένα βασικό ερώτημα: Κατά πόσο χρειάζεται η Λευκωσία να εξακολουθήσει να επεκτείνεται ανατολικά ή προς τα πάνω ή αν –όπως διαφαίνεται από τα στοιχεία– υπάρχει ακόμη αρκετός χώρος μέσα στην πόλη που μπορεί να αξιοποιηθεί καλύτερα. Ο μέσος βαθμός κορεσμού των οικιστικών ζωνών βρίσκεται στο 75%. Στο δημοτικό διαμέρισμα Λευκωσίας υπολογίζεται στο 70%, στον Άγιο Δομέτιο στο 85%, στην Έγκωμη στο 80% και στην Αγλαντζιά στο 74%.
Οι διαφορές δείχνουν ότι δεν υπάρχει ενιαία εικόνα για ολόκληρη την πρωτεύουσα και ότι κάθε περιοχή έχει διαφορετικά περιθώρια και περιορισμούς. Ακόμη πιο πιεσμένη είναι η κατάσταση στις εμπορικές ζώνες, όπου ο βαθμός κορεσμού φτάνει το 94%. Στις διαβουλεύσεις το στοιχείο αυτό συνδέθηκε με την ανάγκη για μεγαλύτερη μείξη χρήσεων, ώστε κατοικία, εργασία, εμπόριο και υπηρεσίες να βρίσκονται πιο κοντά. Αυτό δεν μεταφράζεται σε οριζόντια αύξηση των συντελεστών δόμησης σε ολόκληρη την πόλη. Η κατεύθυνση που καταγράφηκε είναι πιο στοχευμένη: κάθε περιοχή να εξετάζεται με βάση τις υποδομές, την προσβασιμότητα, τις χρήσεις γης και τις πραγματικές δυνατότητές της να δεχθεί νέα ανάπτυξη.
Μόλις 4% εμπορικές ζώνες
Η σημερινή κατανομή της γης εξηγεί γιατί η συζήτηση για την επέκταση της πόλης δεν είναι απλή εξίσωση μαθηματικών. Από τα περίπου 67,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα του δήμου που εμπίπτουν στο ισχύον Τοπικό Σχέδιο, το 36% αφορά οικιστικές ζώνες. Οι εμπορικές ζώνες περιορίζονται στο 4%, οι αγροτικές φτάνουν το 30%, οι ζώνες προστασίας το 15,5% και οι ζώνες δημοσίων χρήσεων το 6,5%. Το μεγάλο ποσοστό αγροτικής και προστατευόμενης γης, σε συνδυασμό με τη γεωγραφική ιδιαιτερότητα της πρωτεύουσας, περιορίζει τις επιλογές για συνεχή εξάπλωση. Γι’ αυτό η συζήτηση μεταφέρεται στις εκτάσεις που βρίσκονται ήδη μέσα στον αστικό ιστό αλλά παραμένουν αραιοδομημένες, ανενεργές ή υποαξιοποιημένες.
Πίσω από την… Έγκωμη
Τα στοιχεία των τελευταίων δύο δεκαετιών δείχνουν ότι η Λευκωσία δεν αναπτύχθηκε παντού με τον ίδιο ρυθμό. Από το 2001 έως το 2021 ο συνολικός πληθυσμός του σημερινού δήμου αυξήθηκε κατά 20% και έφτασε τους 111.433 κατοίκους. Η Έγκωμη κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση, της τάξης του 50%. Ακολούθησαν η Λευκωσία με 18%, η Αγλαντζιά με 14% και ο Άγιος Δομέτιος με 6%. Ακόμη μεγαλύτερες είναι οι αλλαγές στην κατοικία. Μεταξύ 2011 και 2021, ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 15%, από 50.584 σε 57.952.
Οι κατοικίες συνήθους διαμονής αυξήθηκαν κατά 21%, ενώ οι κενές και προσωρινής διαμονής κατοικίες μειώθηκαν κατά 7%. Και εδώ η Έγκωμη ξεχωρίζει. Οι κατοικίες αυξήθηκαν κατά 62% μέσα σε μία δεκαετία και οι κατοικίες συνήθους διαμονής κατά 70%. Η πανεπιστημιακή παρουσία στην περιοχή επηρέασε καθοριστικά τη ζήτηση για φοιτητική στέγη, αλλά και την εμπορική δραστηριότητα και τη φυσιογνωμία των γύρω γειτονιών.
Περισσότερο πράσινο, λιγότερο IX
Το πράσινο ήταν από τα θέματα που επανέρχονταν συχνότερα στις δύο διαβουλεύσεις. Η συζήτηση δεν περιορίστηκε στη δημιουργία περισσότερων πάρκων, αλλά αφορούσε τον τρόπο με τον οποίο το πράσινο εντάσσεται στην πόλη και κατά πόσο οι δημόσιοι χώροι μπορούν να αντιμετωπίζονται ως βασική υποδομή και όχι ως συμπληρωματικό στοιχείο κάθε νέας ανάπτυξης. Σε μια πρωτεύουσα με όλο και υψηλότερες θερμοκρασίες, η σκίαση, οι ανοικτοί χώροι και η συνέχεια των χώρων πρασίνου αποκτούν μεγαλύτερη σημασία.
Στην ίδια συζήτηση μπήκε και το κυκλοφοριακό, ο μεγάλος βραχνάς των δημοτών. Η εξάπλωση της πόλης σε μεγάλες αποστάσεις και με χαμηλές πυκνότητες δυσκολεύει την ανάπτυξη συχνών και αποτελεσματικών δημόσιων συγκοινωνιών. Αντίθετα, μια πιο συμπαγής πόλη, με μεγαλύτερη μείξη χρήσεων και περισσότερες δραστηριότητες κοντά στην κατοικία, μπορεί να δημιουργήσει καλύτερες προϋποθέσεις για λεωφορείο, περπάτημα και ποδήλατο.
Παράλληλα, τέθηκαν ζητήματα που σχετίζονται με την κλιματική κρίση, τις φυσικές καταστροφές, την πολιτική προστασία και την ασφάλεια αναπτύξεων σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές ή εκτάσεις με μεγάλες κλίσεις, αρχαιότητες, ιδιαίτερα γεωλογικά χαρακτηριστικά ή γειτνίαση με οχληρές χρήσεις.
Κρατική Έκθεση και Ιππόδρομος
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν οι μεγάλες εκτάσεις που μπορούν να επηρεάσουν ολόκληρες περιοχές της πρωτεύουσας. Στην πρώτη γραμμή βρίσκεται η Κρατική Έκθεση, μια μεγάλη ενιαία έκταση με ιδιαίτερη σημασία για τη Λευκωσία, αλλά και ο Ιππόδρομος στον Άγιο Δομέτιο, ο οποίος επίσης έχει σημαντικό πολεοδομικό βάρος. Αναφορές έγιναν ακόμη για τον Παρισσινό και την περιοχή γύρω από τα Πανεπιστήμια Λευκωσίας και Ευρωπαϊκό, όπου η ανάπτυξη των τελευταίων χρόνων έχει αλλάξει αισθητά την αγορά κατοικίας και τις εμπορικές χρήσεις.
Στις διαβουλεύσεις καταγράφηκαν, επίσης, εισηγήσεις και προβληματισμοί για τον παραδοσιακό πυρήνα των Αγίων Ομολογητών και τον Πεδιαίο, τον Λυκαβητό και την Καλλιπόλεως, το Πλατύ Αγλαντζιάς, την οικιστική περιοχή βόρεια του Πανεπιστημίου Κύπρου, τη Λεωφόρο Συμβουλίου της Ευρώπης και την περιοχή ΒΜΗ, τη νέα οικιστική περιοχή μεταξύ ΣΟΠΑΖ και Βιοτεχνικής Αγλαντζιάς, την περιοχή Frederick, τον πυρήνα Καϊμακλίου και την Ομορφίτα. Η αναφορά αυτών των περιοχών δεν σημαίνει ότι έχουν αποφασιστεί αλλαγές ζωνών ή συντελεστών. Σημαίνει ότι μπαίνουν στο μικροσκόπιο της αναθεώρησης και θα εξεταστούν με βάση τα δεδομένα και τις δυνατότητες κάθε περιοχής.
Η διχοτόμηση αλλάζει τον χάρτη
Υπάρχει, τέλος, ένας παράγοντας που διαφοροποιεί τη Λευκωσία από κάθε άλλη κυπριακή πόλη, η διχοτόμηση. Η ανάπτυξη της πρωτεύουσας γίνεται κατά μήκος της γραμμής κατάπαυσης του πυρός και σε άμεση επαφή με τα σημεία διέλευσης προς τις κατεχόμενες περιοχές. Η πραγματικότητα αυτή επηρεάζει εδώ και δεκαετίες την κεντρικότητα της πόλης, τις μετακινήσεις και τις δυνατότητες επέκτασης, ενώ αποτελεί σημαντικό παράγοντα στην εξίσωση του κυκλοφοριακού.
Τα αριθμητικά δεδομένα δείχνουν το μέγεθος του περιορισμού, καθώς από τα 103,5 τετραγωνικά χιλιόμετρα της διοικητικής έκτασης του Δήμου Λευκωσίας, τα 29,7 βρίσκονται στη Νεκρή Ζώνη και άλλα 45 τετραγωνικά χιλιόμετρα υπό κατοχή. Αυτό περιορίζει σημαντικά τον διαθέσιμο χώρο και κάνει ακόμη πιο κρίσιμη τη σωστή αξιοποίηση της ελεύθερης αστικής γης, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία αυξάνονται οι ανάγκες για κατοικία, μετακινήσεις, πράσινο και νέες δραστηριότητες.
Από τις διαβουλεύσεις στους μελετητές
Οι δύο δημόσιες διαβουλεύσεις ήταν το πρώτο βήμα μιας διαδικασίας που θα διαρκέσει τουλάχιστον δύο χρόνια ακόμη. Ο δήμος συγκέντρωσε απόψεις για τις γειτονιές, τους δρόμους, τις χρήσεις γης, τα ύψη των κτηρίων, το πράσινο, τις υποδομές και τις περιοχές στις οποίες οι συμμετέχοντες θεωρούν ότι υπάρχουν περιθώρια αλλαγών. Το υλικό θα παραδοθεί στους μελετητές, οι οποίοι θα το αντιπαραβάλουν με τα πολεοδομικά δεδομένα και τους περιορισμούς της πόλης πριν διαμορφώσουν τις εισηγήσεις τους. Από όσα έχουν ήδη καταγραφεί προκύπτουν ορισμένες καθαρές κατευθύνσεις, που αφορούν την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αστικού ιστού, περισσότερο πράσινο, ισχυρότερες δημόσιες μεταφορές, μικρότερη εξάρτηση από το αυτοκίνητο, αξιοποίηση μεγάλων ανενεργών ή υποαξιοποιημένων εκτάσεων και μεγαλύτερη προσοχή στην ταυτότητα των γειτονιών. Το ζήτημα που προκαλεί προβληματισμό είναι ότι οι προτάσεις των πολιτών θα πρέπει να περάσουν από την αξιολόγηση των μελετητών και τα επόμενα βήματα μέχρι να μετατραπούν, όπου είναι εφικτό, σε συγκεκριμένες πολεοδομικές επιλογές, αναμένεται να απαιτήσουν αρκετό χρόνο, ενώ οι απόψεις των μελετητών επίσης δεν είναι δεσμευτικές, αλλά έχουν συμβουλευτικό χαρακτήρα
