Στον αέρα βρίσκεται το πολύκροτο νομοσχέδιο του Υπουργείου Εσωτερικών, το οποίο επιχειρεί να επιλύσει τα πολλά πρακτικά, διαδικαστικά και χρονίζοντα προβλήματα που έχουν συσσωρευτεί και αφορούν τη διαχείριση, λειτουργία και εποπτεία των κοινόκτητων οικοδομών. Δηλαδή, των χιλιάδων πολυκατοικιών και των συγκροτημάτων κατοικιών που συνεχώς αυξάνονται και στα οποία, όπως εκτιμάται, διαμένει πέραν του 50% του πληθυσμού της Κύπρου.
Η νέα νομοθετική ρύθμιση κρίνεται επιβεβλημένη και κατεπείγουσα, καθώς έχουν δημιουργηθεί πάρα πολλά προβλήματα και δεν υπάρχει νομικό πλαίσιο για την επίλυσή τους. Για παράδειγμα, η μη ύπαρξη διαχειριστικών επιτροπών, οι αυθαιρεσίες που γίνονται από διαχειριστικές επιτροπές ή από ιδιωτικές εταιρείες που αναλαμβάνουν αυτόν τον ρόλο, η μη καταβολή κοινοχρήστων, η απουσία ασφάλισης, καθώς και η μερική ή ολική καταστροφή οικοδομών επειδή ορισμένοι ιδιοκτήτες αρνούνται να καταβάλουν το μερίδιο που τους αναλογεί. Ως αποτέλεσμα, πολλές πολυκατοικίες και συγκροτήματα κατοικιών παρουσιάζουν εικόνα εγκατάλειψης και αδιαφορίας.
Οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ), οι οποίοι δεν είχαν καμία εμπλοκή στη σύνταξη του νομοσχεδίου, αρνούνται να αναλάβουν την ευθύνη για τη σύσταση και λειτουργία των διαχειριστικών επιτροπών των κοινόκτητων οικοδομών στις επαρχίες τους. Με βάση το νομοσχέδιο, οι ΕΟΑ θα έχουν, μεταξύ άλλων, τις ακόλουθες αρμοδιότητες:
- Εγγραφή διαχειριστικών επιτροπών και τήρηση σχετικού μητρώου.
- Επίβλεψη της λειτουργίας των διαχειριστικών επιτροπών.
- Επίλυση προσωπικών διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών στις κοινόκτητες οικοδομές.
- Επιβολή διοικητικών προστίμων σε διαχειριστικές επιτροπές ή/και σε ιδιοκτήτες κοινόκτητων οικοδομών.
200 χιλιάδες μονάδες
Σύμφωνα με το μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, υπάρχουν παγκύπρια 30.000 κοινόκτητες οικοδομές, οι οποίες αφορούν συνολικά 200.000 περίπου οικιστικές μονάδες. Στη Λευκωσία αναλογούν 9.000 – 10.500 κοινόκτητες οικοδομές που αντιστοιχούν σε 60.000 – 70.000 οικιστικές μονάδες.
Δεν θέλει το Κτηματολόγιο, δεν αναλαμβάνουν οι δήμοι
Σήμερα, η αρμοδιότητα της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών ανήκει στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με βάση τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο. Το Κτηματολόγιο θεωρεί ότι η συγκεκριμένη ευθύνη δεν εμπίπτει στις αρμοδιότητές του και, επιπρόσθετα, αποτελεί εργασία την οποία δεν επιθυμεί να εκτελεί, δεδομένης της φύσης της.
Η αρχική πρόταση προνοούσε την ίδρυση Συμβουλίου Εγγραφής, το οποίο θα χειριζόταν τα θέματα διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών και στο οποίο θα συμμετείχαν, μεταξύ άλλων, ο Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και ο Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων. Η εν λόγω εισήγηση δεν έγινε αποδεκτή από το Υπουργείο Εσωτερικών, το οποίο αποφάσισε — πριν από τη μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης — όπως η αρμοδιότητα μεταφερθεί στις τοπικές Αρχές. Οι δήμοι αντέδρασαν έντονα στην ανάληψη της εν λόγω ευθύνης και ακολούθησαν διαβουλεύσεις του Υπουργείου Εσωτερικών με την Ένωση Δήμων.
Με τη μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τη μεταφορά των αρμοδιοτήτων αδειοδότησης στους ΕΟΑ, το Υπουργείο Εσωτερικών αποφάσισε όπως η αρμοδιότητα της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών μεταφερθεί στους ΕΟΑ. Ωστόσο, οι τελευταίοι δεν συμμετείχαν στη σύνταξη του νομοσχεδίου, ούτε στη δημόσια διαβούλευση που προηγήθηκε, καθώς το νομοσχέδιο ετοιμάστηκε πριν από την ίδρυσή τους.
Το επίμαχο νομοσχέδιο όπως αυτό έχει αναθεωρηθεί συζητήθηκε για πρώτη φορά στη συνεδρίαση της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών στις 25/9/2025. Στην εν λόγω συνεδρίαση δεν προσκλήθηκαν οι ΕΟΑ.
Κ. Γιωρκάτζη: Γιατί διαφωνούμε
Ο πρόεδρος του ΕΟΑ Λευκωσίας, Κωνσταντίνος Γιωρκάτζης, απέστειλε επιστολή εκ μέρους όλων των προέδρων των ΕΟΑ, ημερομηνίας 7/10/2025 (βλέπε φωτο), με την οποία απαριθμεί προς τον υπουργό Εσωτερικών μια σειρά από λόγους που δικαιολογούν την άρνησή τους να αναλάβουν την ευθύνη για τη σύσταση και την εποπτεία των διαχειριστικών επιτροπών στις κοινόκτητες οικοδομές. Μεταξύ άλλων, προβάλλονται οι εξής λόγοι:
1 Η εγγραφή και η εποπτεία της λειτουργίας των διαχειριστικών επιτροπών δεν εντάσσονται στις συναφείς αρμοδιότητες των ΕΟΑ και, ως εκ τούτου, δεν θα έπρεπε να τους μεταφερθούν.
2 Αποτελεί ιδιαίτερα σύνθετη, απαιτητική και πολύπλοκη διαδικασία, και η επιφόρτιση των ΕΟΑ, στη σημερινή κρίσιμη φάση, με επιπλέον αρμοδιότητες πέραν αυτών που έχουν ήδη αναλάβει, θα έχει δυσμενείς επιπτώσεις στην ομαλή λειτουργία τους.
3 Για τη διεκπεραίωση της εργασίας απαιτείται η δημιουργία νέας υπηρεσίας στους ΕΟΑ, η οποία θα πρέπει να στελεχωθεί με μεγάλο αριθμό ατόμων με εμπειρία στο αντικείμενο, δεδομένου του πολύ μεγάλου αριθμού κοινόκτητων οικοδομών που υφίστανται και συνεχώς αυξάνονται.
4 Τα τέλη που προβλέπονται στο νομοσχέδιο είναι μηδαμινά και δυσανάλογα σε σχέση με τα λειτουργικά και άλλα έξοδα που θα επωμισθούν οι ΕΟΑ για τη σύσταση της νέας υπηρεσίας. Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι ΕΟΑ είναι αυτοχρηματοδοτούμενοι οργανισμοί.
5 Ο λόγος που συζητούνταν η μεταφορά των αρμοδιοτήτων από το Τμήμα Κτηματολογίου στους δήμους, πριν από τη δημιουργία των ΕΟΑ, ήταν ότι το ζήτημα της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών αφορούσε ουσιαστικά θέματα της τοπικής κοινωνίας και πρόνοιας και δεν εντάσσονταν στις αρμοδιότητες αδειοδότησης των τοπικών Αρχών, οι οποίες μεταφέρθηκαν στους ΕΟΑ με τη μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
6 Θα πρέπει να κοινοποιηθούν στους ΕΟΑ η μελέτη εσόδων – εξόδων της νέας υπηρεσίας που θα δημιουργηθεί, ο αριθμός των εργαζομένων που απαιτούνται για τη στελέχωσή της, η κατάρτιση του προϋπολογισμού και άλλα σχετικά στοιχεία.
7 Δεν μπορεί να ζητείται η ανάληψη αρμοδιοτήτων χωρίς προηγούμενη μελέτη της ανταποδοτικότητας των τελών, καθώς και χωρίς τον καθορισμό της δομής, των γραφείων στέγασης, του λογισμικού με συγκεκριμένη ροή εργασίας και της κατάλληλης προετοιμασίας για την ανάληψη των καθηκόντων.
«Οι ΕΟΑ δεν μπορούν να ανταποκριθούν, με τα σημερινά δεδομένα, στις απαιτήσεις της εν λόγω διαχείρισης», καταλήγει στην επιστολή του ο Κωνσταντίνος Γιωρκάτζης.
Συνάντηση με τον ΥΠΕΣ
Με στόχο την εξεύρεση λύσεων, ο υπουργός Εσωτερικών, Κωνσταντίνος Ιωάννου, συγκάλεσε σύσκεψη με τους προέδρους των ΕΟΑ στις 3/11/2025. Το συγκεκριμένο ζήτημα αποτέλεσε ήδη αντικείμενο συζήτησης σε σύσκεψη που πραγματοποιήθηκε προ ημερών από τον γενικό διευθυντή του ΥΠΕΣ.
