Τι σημαίνει, τελικά, «απώλεια πρώτης κατοικίας»; Το ερώτημα δεν είναι προβοκατόρικο, ούτε στόχος είναι να προκαλέσουμε. Η οποιαδήποτε αναφορά σε απώλεια πρώτης κατοικίας προκαλεί αυθόρμητα συγκίνηση, αλλά δυστυχώς και πολιτική αντιπαράθεση. Το ζήτημα της πρώτης κατοικίας έχει επανέλθει στη δημόσια συζήτηση μετά τις πολιτικές πρωτοβουλίες κομμάτων για παρεμβάσεις είτε στο πλαίσιο των εκποιήσεων, είτε για το όριο της ευθύνης εγγυητών. Πρόκειται για ένα σύνθετο ζήτημα, που αγγίζει ζητήματα ηθικά, κοινωνικά και οικονομικά.
Ας επιχειρήσουμε να δώσουμε μια απάντηση εξετάζοντας όλες τις πτυχές.
Πότε, λοιπόν, μια κατοικία μας ανήκει πραγματικά; Όταν κατοικούμε σε αυτή; Όταν το δηλώνουμε ως πρώτη κατοικία; Ή όταν την έχουμε αποπληρώσει αν την αποκτήσαμε με δάνειο;
Για να μπούμε στην ουσία του ερωτήματος, τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ), πρέπει να τονίσουμε ότι η μεγάλη μάζα των σημερινών ΜΕΔ ανάγεται στην περίοδο 2000-2007. Ήταν χρόνια εύκολης ρευστότητας, έντονης οικοδομικής δραστηριότητας και γενικευμένης αισιοδοξίας.
Δυστυχώς, δύο δεκαετίες μετά, υπάρχουν ακόμη περιπτώσεις δανειοληπτών που έχουν καταβάλει ελάχιστα ή και καθόλου ποσά για την εξόφληση του ενυπόθηκου δανείου τους. Παρ' όλα αυτά, συνεχίζουν να διαμένουν στο ακίνητο, το οποίο χαρακτηρίζεται ως «πρώτη κατοικία».
Το ερώτημα δεν είναι αν η πρώτη κατοικία έχει ιδιαίτερη κοινωνική σημασία. Έχει. Είναι ο πυρήνας της οικογενειακής ζωής, της ασφάλειας και της αξιοπρέπειας.
Το ερώτημα είναι υπό ποιο ιδιοκτησιακό καθεστώς βρίσκεται ένα ακίνητο για το οποίο δεν καταβάλλονται δόσεις επί χρόνια. Διότι η ιδιοκτησία δεν είναι μόνο φυσική κατοχή, αλλά κουβαλά νομικές και οικονομικές υποχρεώσεις.
Όταν ένα σπίτι αγοράζεται με τραπεζικό δανεισμό, η τράπεζα χρηματοδοτεί την απόκτησή του με χρήματα που δεν είναι «δικά της». Είναι οι καταθέσεις πολιτών και επιχειρήσεων. Εδώ εγείρονται τα ηθικά ζητήματα.
Το τραπεζικό σύστημα λειτουργεί ως διαμεσολαβητής ανάμεσα στους καταθέτες και τους δανειζόμενους. Αν οι δανειολήπτες δεν πληρώνουν, η αλυσίδα διαταράσσεται. Η πρώτη συνέπεια είναι η αύξηση του κόστους δανεισμού για τους συνεπείς. Το ρίσκο ενσωματώνεται στα επιτόκια. Οι καλοπληρωτές επιβαρύνονται για να καλυφθούν οι απώλειες.
Σε δεύτερο στάδιο, η πρόσβαση στη χρηματοδότηση γίνεται δυσκολότερη. Οι τράπεζες γίνονται πιο επιφυλακτικές, τα κριτήρια αυστηρότερα, η οικονομία στερείται ρευστότητας. Οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις δυσκολεύονται να επενδύσουν, τα νοικοκυριά να προχωρήσουν σε νέες αγορές. Το πρόβλημα παύει να είναι ατομικό και γίνεται συστημικό.
Και σε ακραίες καταστάσεις; Η Κύπρος έχει ζήσει την απάντηση. Το 2013, στην κορύφωση της τραπεζικής κρίσης, δεν επλήγησαν μόνο οι μέτοχοι ή οι κάτοχοι αξιογράφων. Επλήγησαν και οι καταθέτες. Χιλιάδες πολίτες είδαν τις αποταμιεύσεις τους να «κουρεύονται». Ήταν η πιο οδυνηρή απόδειξη ότι όταν το σύστημα αποσταθεροποιείται, το κόστος διαχέεται στην κοινωνία.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε περίπτωση ΜΕΔ είναι προϊόν κακοπιστίας. Η οικονομική κρίση, η ανεργία, οι μειώσεις μισθών, τα απρόβλεπτα γεγονότα οδήγησαν πολλούς σε πραγματική αδυναμία πληρωμής. Υπάρχουν ευάλωτα νοικοκυριά που χρειάζονται προστασία και στοχευμένες λύσεις. Το κράτος και οι θεσμοί οφείλουν να διαχωρίζουν τον στρατηγικό κακοπληρωτή από τον πραγματικά αδύναμο.
Όμως δεν μπορεί να αγνοηθεί και το πραγματικό γεγονός ότι υπάρχουν περιπτώσεις δανειοληπτών που επί 15 ή 20 χρόνια, διαμένουν σε ακίνητα χωρίς να καταβάλλουν ούτε δόση, ούτε ενοίκιο. Ο ηθικός κίνδυνος που αναδεικνύεται είναι σαφής. Γιατί ένας συνεπής δανειολήπτης να συνεχίσει να είναι συνεπής; Μπορεί να αφήσει να «κοκκινήσει» το δάνειό του και να διαμένει χωρίς κόστος στην κατοικία.
Αν το ίδιο ακίνητο δεν είχε αγοραστεί με δάνειο αλλά ενοικιαζόταν, η μη πληρωμή θα οδηγούσε σε έξωση. Στην περίπτωση του δανείου, η καθυστέρηση παρουσιάζεται συχνά ως κοινωνικό δικαίωμα. Εδώ ανακύπτει ένα άλλο ερώτημα. Πότε η κοινωνική ευαισθησία μετατρέπεται σε στρέβλωση εις βάρος των υπολοίπων;
Η έννοια της «απώλειας πρώτης κατοικίας» προϋποθέτει ότι το ακίνητο είναι πλήρως δικό σου. Όταν όμως το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος παραμένει ανεξόφλητο, η κυριότητα τίθεται εκ των πραγμάτων σε αμφισβήτηση. Η τράπεζα έχει εμπράγματη εξασφάλιση. Αν δεν υπάρξει ρύθμιση ή αναδιάρθρωση του δανείου το τελικό στάδιο, ο πλειστηριασμός, δεν είναι αφαίρεση ξένης περιουσίας, αλλά ρευστοποίηση εξασφάλισης για δάνειο που δεν εξυπηρετείται.
Φυσικά, η διαδικασία εκποίησης πρέπει να είναι έσχατο μέτρο και τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι είναι. Το 2025 ολοκληρώθηκαν 739 πλειστηριασμοί ακινήτων, από τα οποία 67 ήταν οικίες και 112 διαμερίσματα. Πολλά από τα διαμερίσματα βρίσκονται στο Παραλίμνι, δηλαδή είναι εξοχικά, και αριθμός αγοραστών είναι συγγενικά πρόσωπα των δανειοληπτών. Επίσης το 38% των πλειστηριασμών σταμάτησε καθώς ο δανειολήπτης επιχείρησε να βρει λύση με τον δανειστή του (τράπεζα ή εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων).
Η συζήτηση για τα ΜΕΔ δεν είναι μόνο νομική ή οικονομική. Αφορά τη σχέση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων. Η κυπριακή κοινωνία πράγματι δεν αντέχει εικόνες οικογενειών στον δρόμο. Ευτυχώς δεν έχουμε δει τέτοιες περιπτώσεις. Αλλά ούτε και αντέχει μια κουλτούρα μη πληρωμής που διαβρώνει τη βάση της οικονομίας.
Η πίστη, δηλαδή η εμπιστοσύνη ότι ο δανειολήπτης θα τηρήσει τη συμφωνία, αποτελεί το θεμέλιο της σύγχρονης οικονομίας. Αν αυτή η πίστη κλονιστεί, το κόστος δεν το πληρώνει μόνο η τράπεζα. Το πληρώνει ο νέος που θέλει να πάρει το πρώτο του δάνειο, ο επιχειρηματίας που αναζητά κεφάλαιο κίνησης, ο καταθέτης που προσδοκά ασφάλεια.
Ίσως, λοιπόν, η πιο ειλικρινής ερώτηση δεν είναι «πώς αποτρέπουμε την απώλεια πρώτης κατοικίας;», αλλά «πώς διασφαλίζουμε ότι η πρώτη κατοικία είναι αποτέλεσμα βιώσιμης ιδιοκτησίας;». Ιδιοκτησίας που στηρίζεται σε πραγματική αποπληρωμή και όχι σε διαρκή αναστολή της υποχρέωσης.
Η κοινωνική συνοχή απαιτεί ισορροπία μεταξύ προστασίας των αδυνάτων και σεβασμού στους συνεπείς δανειολήπτες. Διαφορετικά, ο όρος «απώλεια» γίνεται σχετικός. Γιατί κάθε φορά που ένα δάνειο δεν πληρώνεται, κάποιος άλλος -που δεν το βλέπουμε- χάνει. Πληρώνει ακριβότερα, δανείζεται δυσκολότερα ή, στη χειρότερη περίπτωση, βλέπει τις αποταμιεύσεις του να απειλούνται.
Σε τελική ανάλυση, ένα σπίτι μας ανήκει πραγματικά όταν έχουμε αναλάβει -και τιμήσει- το κόστος του. Όλα τα υπόλοιπα είναι μια εκκρεμότητα που, αργά ή γρήγορα, επιστρέφει ως λογαριασμός στην κοινωνία.
